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中国房地产的关键时刻,如何淘沙取金?

原创 2021-11-30

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文章摘要:今年的中国房地产行业,遇到了史无前例的难关。

今年的中国房地产行业,遇到了史无前例的难关。


从“房住不炒、因城施策”到“三条红线”,再到银行贷款收紧,来自各方的压力屡见不鲜。潮水退去,才知道谁在裸泳。行业巨变,在中国发展多年、一直红红火火的地产经济开始重新洗牌。优胜劣汰是企业发展的丛林法则,在这种大浪淘金式的行业整合中,稍不留神,就可能被吞噬在时代的洪流中。


但对于好企业而言,更是千载难逢的契机,将地产行业归类于“夕阳产业”仍言之尚早。浪平之后,谁能在这个时间窗口华丽转身,谁才能继续潮头、成为好赛道上的弄潮儿。


01、此时的地产行业,比任何时候都更需要长期主义者


中国的房地产行业,处于转型的关键节点。


中国城镇化的快速推进,曾是房地产发展的重要动力。2020年,我国常住人口城镇化率达63.89%,城镇人口增速从2010年的3.82%,下降到2019年的2.05%。


尽管增速放缓,但对比美国如今82%的城镇化水平,我们可以看出,中国的城镇化,仍有接近20%的发展空间。只是,如今我国的城市发展,已经从最初的“野蛮生长”,开始更多地转向了内部结构优化和效率提升。


德勤研究中心的报告显示,中国房地产业逐步步入供大于求的存量时代。在传统模式下,房地产行业的繁荣,很大程度上建立在土地的持续快速升值上,房价趋稳意味着这部分收入上升空间受限。也就是说,越来越多房企必须将重心开始转向存量市场,通过在运营环节提供增值服务,才能逐步提升盈利水平。


曾经的房地产行业逻辑,已经变了,现在拼的是“质量”。而这种转变,从美国的经验中,我们可以窥到未来的大趋势。


与中国类似,住宅地产是美国最大单资产类别,增加值对GDP贡献大约在13%左右。2000年至今,美国成屋交易数量占房地产销售总量的83%-95%,这是因为,如今美国居民在房屋上的消费属性,远大于投资属性。这是房地产市场发展多年的必然结果,也是中国正在走进的“存量”市场。


在买方市场成为主导的情况下,对企业品质的要求,自然到达了另一个高度。因此,美国的房企呈现出了绝对的“马太效应”,莱纳公司、帕尔迪、霍顿公司这三大房地产公司垄断了美国房地产的半壁江山。


这三家企业的主要业务,基本上覆盖了美国的50个州,星罗遍布,但并未仅聚焦于纽约、华盛顿等大家心中公认的“高房价”核心城市。因为,当房屋属性由金融投资品转换为生活必需品,这种“城市下沉”就成了必然。


不难看出,稳健、可持续发展的“长期主义”,成为了未来中国优秀房企的最重要品质之一。在地产圈,碧桂园以稳健的“长期主义”,凸显着自己的特色和韧性。


碧桂园在坚持一到六线城市均衡布局这点上,与美国头部房企高度相似。在中国城市化福利逐渐吃后,一线城市的“反弹”是最为剧烈和明显的。土地有限、严格限购政策执行,曾经房企们争着拿地的“金饽饽”,慢慢变成了“烫手山芋”,吞不下、吐不出。


但与之相对比的是,在“刚需之处”,也就是三四线城市的楼市政策,限制却相对较少。而在我国Top 10的房企中,碧桂园是少数长期坚持均衡布局的企业之一——截至2021年上半年,碧桂园的目标为一、二线、三四线的权益可售资源分布达到2928亿元、5257亿元及8715亿元,均衡配置,不是说说而已。


这样做可以精准把握各线城市的发展机会以及对冲结构性风险。人无远虑,必有近忧,向来默默坚持均衡布局,稳扎稳打的碧桂园,在风暴来袭时,成为了扎根最深、立足最稳的房企之一。


长期主义者的一大特点,就是曾坚持为人所不解、自己却坚信正确的道路。碧桂园以朴素的坚持,在这场转型的风浪中,有了自身的避风港。


02、降低负债:良性财务循环不息


11月9日,据联交所披露,碧桂园集团高管连续在二级市场增持公司股票,累计增持1761万股,累计耗资约1.28亿港元,规模之大,令人惊讶。


高管作为上市公司的“内部人”,对于公司的战略、实际价值、经营情况,以及未来一段时间发展趋势的了解程度,远比普通民众要深刻得多。对于投资者而言,比起“听其言”,更重要的还是“观其行”,拿真金白银大手笔买入自家股票,才算是真正认可其公司的实际价值。


碧桂园高管的增持,并不是毫无根据和逻辑的“盲目自信”。


在国家“三条红线”政策的要求下,碧桂园作为国内房企第一梯队中的一员,一直严格按照国家要求控制风险和负债。截至2021年6月30日,碧桂园有息负债亦低至3242.4亿元,而且比去年底下降了7.5%,其中一年以内有息负债占比更是下降至27%。


同时,公司的净负债率仅为49.7%,已连续多年保持低于70%,远低于“三条红线”中“净负债率低于100%”的要求。而从“三条红线”指标来看,目前碧桂园处于较为健康的黄档,碧桂园管理层明确表示,公司将严格按照监管的要求在2023年前达标。


在这个基础上,保持充裕的现金流,就是保证企业赖以生存的“血液”。碧桂园上半年总体流动性强劲,截至6月底,公司可动用现金余额达1862.4亿元,现金短债比2.1倍,财务情况健康。


低负债与充裕现金流,反哺出良性的财务情况,而优质的财务状况,又能催生良性的企业业态。在转型的特殊时刻,碧桂园以自身良性循环给资本市场喂下了一颗“定心丸”。


也正因如此,调研机构对于碧桂园的股票,几乎都给出了增持建议。在今年下半年市场普遍唱衰房产企业的大背景下,瑞信在八月将碧桂园评级上调至跑赢大盘,给出目标价10.20港元;同时,中金也将碧桂园评级上调至跑赢大市,目标价11.16港元。


更重要的是,穆迪和惠誉均给予碧桂园“投资级”信用评级,标普也在今年10月发布评级报告称,在波动的大环境下,碧桂园强有力的执行能力及多元化的土储布局,支撑了公司销售的增长。同时,摩根士丹利研报称,未来看好具强劲可见盈利、执行纪录良好及在当前市场环境下资产负债表稳健的房企,给予碧桂园增持评级。


被外资机构给出这样密集的增持建议,在国内民营企业中可谓是凤毛麟角。这是市场看到了优秀房企的表现,而资金永远都不吝于给一心向阳的企业以鼓励。


03、销售冠军的新赛道


然而,房企无论如何发展,最终的落脚点永远都是“有房可住”与“有人住”。在这一点上,碧桂园依旧保持着第一梯队房企的高水平:最新公告显示,碧桂园10月实现权益合同销售金额约458.3亿元,第三方研究机构统计显示,碧桂园前10月累计销售及10月单月销售规模,均稳居行业第一。


销售业绩,不仅仅是房企实力的体现,更意味着大众对开发商的高度认可。


中国房地产业市场化发展的23年,房子满足的主流需求已经进化了三个阶段:第一个阶段是满足人的基本居住需求;第二阶段是满足人的多样化活动及功能需求;第三阶段是满足个性化及品质需求。接下来要进入的是第四个阶段,那就是人与房子、人与社区的互相满足阶段。


这是销售冠军碧桂园的新赛道,新使命。而碧桂园的服务,高度满足了人们的这种更深层次的居住需求。


多年来,碧桂园不断升级铂金凤凰管家服务体系,“有事找管家”已成为碧桂园社区业主的习惯;通过400团队了解业主的真实需求,全年调研近20万人次;设立客户体验研究院,优化服务方案、创新服务设计……想客户所想、忧住户所忧,真正地“打磨品质”。


大浪淘沙下,如何精细化管理、服务客户、满足市场日益增高的要求、打造稳健的增长及盈利能力,成为了房企的必修课。以碧桂园为首的这一批敢于、耐于自我打磨的企业,在这场声势浩大的转型中,已然夺得了先机。


道正不怕路远,碧桂园彰显了一家房企作为“长期主义者”的耐心与实力。中国的房地产经济,需要更多这种“沉、走进去”企业的出现,才能再造新地产。



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